國內(nèi)第一個夾層融資信托產(chǎn)品將在福建面世
本周內(nèi)，聯(lián)華國際信托投資有限公司理財品牌產(chǎn)品——聯(lián)信·寶利七號將正式推出，該金融產(chǎn)品采用優(yōu)先股方式介入房地產(chǎn)項目，是近來業(yè)界熱議的“夾層融資”產(chǎn)品，同時，為了改善信托產(chǎn)品的流動性，聯(lián)華信托將在國內(nèi)首次引入做市商辦法。
今年9月1日，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局下發(fā)《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(以下簡稱212號文)。212號文對信托貸款設了三道門檻：項目“四證”齊全、開發(fā)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)、項目資本金比例不低于35%因此，房地產(chǎn)信托貸款實質(zhì)上從房地產(chǎn)金融中退出，引起業(yè)界的廣泛關注。而按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在取得四證之前房地產(chǎn)項目的銀行貸款已被禁止，因此房地產(chǎn)金融的走向成了金融界和房地產(chǎn)界共同關注的話題。在11月初舉辦的2005中國地產(chǎn)金融年會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、聯(lián)華國際信托有限公司總裁李曉東率先在國內(nèi)提出當前房地產(chǎn)融資要走“夾層融資”這條路，引起業(yè)界廣泛關注。
據(jù)介紹，“夾層”的概念源自華爾街，原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級，后逐漸演變到公司財務用語，指介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式，在風險與收益方面都比單純的股債投資要中性一些。在實踐操作中，表現(xiàn)為股權(quán)通常為優(yōu)先股，而表現(xiàn)于債權(quán)，通常為次級債或可轉(zhuǎn)債。其實，在美國也遇到國內(nèi)同樣的問題，近年來房地產(chǎn)商的銀行抵押貸款渠道也逐步變窄，房地產(chǎn)夾層融資于是在該國蓬勃發(fā)展。作為股本與債務之間的緩沖，夾層融資使得資金效率得以提高。在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)時，美國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用夾層融資方式。
接受采訪時，李曉東說，“夾層融資對對房地產(chǎn)開發(fā)商來說有一個非常大的優(yōu)勢，第一、資金回報的要求比較適中，第二、要求比較低，不要求四證齊全，第三個、資金的使用效率比較高，股權(quán)進去后還可以向銀行申請貸款，第四、對控制權(quán)的要求會相對的低一些，不會參與得那么深。夾層投資比債權(quán)要求高一點，個人是無法參與的，所以說機構(gòu)投資者是夾層投資的主體。而在國內(nèi)，目前比較適合的機構(gòu)投資者就是信托。”
其實，去年，聯(lián)華信托就意識到現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托的一些局限性，研發(fā)出一系列個冠名為聯(lián)信·寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信托投資計劃的新產(chǎn)品，這個產(chǎn)品在同一品牌下連續(xù)發(fā)行。以前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是先有項目再募集資金，而聯(lián)信寶利是先發(fā)行產(chǎn)品替投資者理財，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做。
此外，本次產(chǎn)品的預期年收益率最高可達7.39%，在此高收益下產(chǎn)品首次做了改善信托產(chǎn)品流動性的安排，借鑒國外期貨市場運用成熟的做市商辦法，聯(lián)華信托公司或其指定機構(gòu)承諾提供不低于3000萬元的資金，在信托計劃滿一年后，如部分客戶急需現(xiàn)金，按照事先約定的溢價率無條件受讓擬轉(zhuǎn)讓的信托受益權(quán)。
(xintuo摘自《產(chǎn)經(jīng)網(wǎng)》)